闵行大华星樾PK浦东浦发唐城四期！上海700万级新房最强之战！！的确，这两个板块一直很火，唐镇从华发半岛华庭、安高申宸院到浦发唐城，接连触发积分；

  而浦锦，前几年的保利锦上、缦云、缦玥也都是超级红盘，缦云甚至有一次开盘吸引1945组认购。

  从另一个维度看，唐镇和浦锦是外环外目前硕果仅存的还有些许倒挂的区域，唐镇老生常谈，大名城紫金九号目前成交价约8.5万/㎡，仁恒东郊花园约7.6-8.8万/㎡。

  大华星樾隔壁的保利锦上挂牌普遍在7.5-8.3万/㎡，7月份贝壳上有一套成交，单价73447元/㎡。

  正好昨天大华星樾也过会了，首推143套建面约109㎡洋房，就是入围比只有1.3，预计竞争会比较激烈。

  商业，两者旗鼓相当，都属于商业较多，但能级一般，基础生活够用！但浦锦有3-4站到前滩的优势，周末到市区逛街更方便；

  医疗，浦锦完胜，我认为它是外环外最强医疗板块。如果带老人一起住，浦锦是比较完美的。

  但大华星樾周边要差一些，保利锦上对口的是浦江第一幼儿园、上师大附属闵行第三小学南校区、浦江一中。如果你要搏教育，要么选择浦锦北面，要么就干脆唐镇，相对靠谱些。

  交通，我觉得浦锦更好一些，8号线直达人民广场，但江月路上车比较挤；浦星公路-南北高架贯穿，到前滩、到黄浦自驾较为方便。当然你会说唐镇也有2号线和龙东高架路。

  主要是因为，相比唐镇，浦锦在整个上海版图较中心的位置，到四面八方确实更便捷。

  环境，两者在外环外界面都算比较好，也多品质住宅，但浦锦胜在低密度社区，绿化覆盖率非常高，如果你平时喜欢溜娃遛狗跑步露营，家里老人喜欢逛公园，浦锦更适合你。

  总而言之，浦锦居住低密度，社区整齐，公园多，非常宜居；唐镇主打通勤张江便捷，配套、界面在外环外很不错，以高层社区为主，若纯拼宜居属性，我觉得它不如浦锦。

  商业上，大华星樾周边主要有浦江城市生活广场，绿地乐和城（浦江店），浦江欢乐颂在华润接手后招商有进步，南边还有浦江万达。

  特别浦锦住了很多中产以及2000万+的别墅业主，商业能级和人群层次相比稍显欠缺，但好在开车/地铁到前滩很方便。

  唐镇的商业也不错，有阳光天地、恒生万鹂广场，浦发唐城还在建印象天地，预计将于今年12月启动营业，目前一期即将竣工。商业面积约6万平方米。

  印象天地预计招商比较精致，但6万方的商业体量对这个大社区来讲是小了点。闵行大华星樾PK浦东浦发唐城四期！上海700万级新房最强之战！！

  医疗上，浦锦有上海交通大学附属仁济医院南院、复旦大学附属眼耳鼻喉科医院、复旦大学附属口腔医院(浦锦分院)；唐镇在建胸科医院，相对单一。

  教育上，如果你预算有700万+，可以去淘一下华侨城、颐庭、坤庭等两房或小三房，界面更好、对口学校更好、交通更方便。要么你就搏唐镇的学校，总体上讲要比大华星樾这边的学校靠谱些。

  交通上，看你在哪里上班，在张区的话，自驾地铁都是唐镇方便。2号线还能去陆家嘴和市中心，也都比较便捷。

  自驾道路比较多，有南北高架，每天浦锦去黄浦、静安的人很多；离外环、中环也不算远，南侧还有申嘉湖，我有一个朋友住在浦锦，每天通勤紫竹微软，走闵浦大桥。

  但有一说一，8号线本就袖珍，到江月路站比较拥挤；自驾到市中心日常有点堵，偶尔非常堵。小胖君8月30日早高峰截了个图，可能最堵不过如此（8月底交通非常堵）：

  第一，浦锦品质小区容积率普遍在1.0上下，这一带基本都是洋房、叠加、大别墅。

  “意大利现代建筑之父”维托里奥·格雷戈蒂率领团队，在这里打造了一个充满意大利风情的小镇。整个组团流淌规划基因的生态、低密、宜居，实际体验可与新江湾城媲美。

  第二，居住圈层比较高，以保利锦上、大华星樾为线万以上的房子，几千万的别墅有很多，上亿的别墅也有，像桃花源。南边是动迁房。

  公园有浦江郊野公园、陈行公园，还有网红“大绿坡”浦康休闲公园，可以尽情打滚的那种，还有N多口袋公园。

  唐镇相比之下，以高层为主，其实环境也不错，比大多数外环外板块都好，但和浦锦比感觉完全不一样。

  就浦发唐城四期而言，南侧临河，环境加分。闵行大华星樾PK浦东浦发唐城四期！上海700万级新房最强之战！！

  价格我们开篇的时候梳理过，浦锦北面的一品漫城、华侨城、保利茉莉公馆洋房成交价基本在7.5-8.5万/㎡。

  600万以上二手房成交，浦江和唐镇是差不多的，位列全市外环外TOP10，比较受中产小伙伴青睐。

  当然也有小伙伴说，项目南面都是动迁社区，会有人群杂乱的问题吗？对居住有影响吗？

  我个人觉得还好，这里的动迁房是动迁房中的战斗机，房屋的质量以及人群是不错的。况且一般来讲低密住区与烟火气是没关系的，就是得益于动迁的迁入，这里才有三甲医院和不错的商业。

  另外，浦锦有一点很好，虽然内部动迁房、产业园区、低密商品房一应俱全，但又划分明确，互不干扰。

  你要论性价比，四期没有三期高。但我觉得应该和当下全市700万级可选项目比，首选依旧还是地段，唐镇是佼佼者，然后再去看产品，看你能否接受。

  2、唐镇后面还有较多供地，包括创新中路大城那么多住宅，我觉得肯定会对未来二手房房价有一定冲击。

  第一，张江兴、唐镇盛，通过2号线站即达的唐镇是张江更佳的产业和居住延伸地，这一点很难改变；

  第二，镇本身也有出色的产业底色，北有上海市金融信息服务产业基地，有约10万金融及科技白领，南有金桥南区，西侧还有张江集电港；

  第三，地理位置上，唐镇的强盛离不开它的地理位置，被张江、金桥、川沙三大副中心包围，环顾上海，你大概率找不出第二家。

  第三，漕河泾开发区、浦江高科技园就在浦锦公路东面，浦江镇的产业园区，还包括浦江智谷、国家863软件专业孵化基地等。

  截至目前已有超6000家高新技术企业入驻园区，这不仅带来了一定的购买力，也满足了本地居民的就业需求。

  此外，浦江镇经济发展方式加速转变，2023年实现工业总产值390.8亿元，其中新一代信息技术、生物医药等战略性新兴起的产业比重超70%。

  拥有市级外资研发中心11家、市级跨国公司总部2家、市级非公有制企业总部6家、市级专精特新企业166家、创新型中小企业257家。

  “未来，浦江镇将全力实施‘一核两廊三区，中部崛起、南振北提’空间发展的策略。”

  该户型为横厅型的边套洋房户型，市面上比较少，得房率较高。电梯厅有自然采光，入户感受比较好。整体户型布局良好，各空间面积分配合理。横厅配置显得户内公共空间开阔明亮，与客餐厅等面宽的阳台也更适合现代人的生活方式，使得阳台不局限于晾晒，多出的一部分空间可以运动或者阅读。飘窗的尺寸设计更加精细，最大限度地考虑了后续家居利用。

  需要格外的注意的是厨房有一部分台面在飘窗上，此处的梁可能低于吊顶高度。这个户型也是有其不足的地方：一是整体收纳相对偏少，需要多增加柜体补充；二是入户门和南次卧门正对，可能有些用户会介意；三是阳台的洗衣柜处南侧实墙面偏短，收口处理不太美观。

  该户型为横厅型的洋房中间套，与A1户型呈镜像关系，关于户型布局的分析不再赘述，重点讲一下不同之处。中间套与边套不同的地方主要有两点：一是入户门正对管井门，而边套对着外窗，相对来说入口处没有边套亮；二是主卧飘窗比边套的面积小且不是转角飘窗，景观视野相对窄一些。

  户型为2房2厅1卫，南向2.5面宽，南北通透，户型的特色显而易见，做了分离式的公卫及一个小横厅的配置，同时两个卧室空间都比较完整，尺度适宜，居住感受较好；U型厨房操作空间足够，餐厨关系合适。遗憾是缺少了独立玄关，户内的隐私性会弱一些。

  户型为3房2厅2卫，飞机户型，南北通透。配置了独立玄关，对户内的隐私有一定的保护，同时各个卧室都设置了飘窗，延伸了室内使用空间。此户型为经典户型，空间利用率比较高，走道面积较少；别的方面U型厨房及合适的餐厨关系，使用体验较好；全明卫生间的通风采光也不错。

  但可惜的是两个卫生间都是钻石型的，舒适度相比较一字型的稍差一些。另外北侧儿童房的进深小了些。

  户型为4房2厅2卫，南向4面宽，富余的面宽资源。此户型做到了真南北通透，餐厅具备独立的采光，整体的采光通风比较优秀。独立玄关的设置充分保护了户内隐私，同时也预留了一定的收纳空间；U型厨房，合适的餐厨关系，使用舒适；另外所有的功能空间（除厨房）都设置了飘窗，空间利用极致；南侧次卧和北侧书房的结构设置也比较舒适，使得整个功能空间很规整，提高了空间的利用效率。

  南向大面宽阳台，提供更好的采光观景空间；但也某些特定的程度上侵占了次卧窗户空间；且洗衣机和拖把池位置无墙面，无法布置柜子。总体来说户型无明显劣势，在此面积段下，产品力较强。

  适配区域，唐镇最佳的客群还是张江、金桥、陆家嘴区域；浦锦适配范围广一些，除了浦东，黄浦静安徐汇以及闵行（浦西）也完全可以；

  从资产配置逻辑看，我认为两个板块各有千秋，价格理应差不多，但大华星樾作为低密产品还要比唐城便宜约7000元/㎡，再叠加唐镇后期较大的供应量，而浦锦供应相对较少，我觉得浦锦性价比更高一点。

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